商品房购销小常识

1、什么是商品房？
答：商品房是指房地产开发企业在国有出让土地上开发建造并出售的房屋。因此，非房地产开发企业开发建造的房屋不能作为商品房进行买卖。
2、什么是商品房的五证、二书？
答：购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的"五证"、"二书"，这是法律对销售方的基本要求。
　　"五证"是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。
　　"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
3、开发商销售商品房时，应向买受人履行哪些明示义务？
答：房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
　　4、商品房交付使用时，开发商必须向买受人提供哪些材料？
根据国家有关规定，开发商在交付商品住宅时，必须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和综合验收合格相关证明。
5、明确定金、订金的概念，防止开发商巧设“定金圈套”。
答：关于定金，根据《担保法》的有关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。所以在签订合同时，千万要分清“定金”和“订金”，防止 商巧设“定金圈套”，维护自己的合法权益。
　　购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：
　　(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；
　　(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；
　　(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；
　　(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。